Ceny bytov v Košiciach klesli o 40 percent a ťažko predpokladať, čo bude ďalej. Ponuka je vysoká, avšak ľudia nekupujú. Svoje zohráva zreálnenie cien, nerozhodnosť predávajúcich, ale aj finančná kríza.

KOŠICE. Ceny bytov klesajú, pretože boli podľa odborníkov nahor umelo vyhnané.

Každý sa zdráha

„Ceny sa vracajú do normálu, pretože pred vyše rokom a pol sa predávali trojizbové byty v cenách okolo 39 833 eur (1,2 milióna Sk), aj to prerobené. Potom banky viac sprístupnili hypotéky a vznikol veľký dopyt. Ceny sa stali prehnanými,“ hovorí konateľ EuroReal Plus Jaroslav Sakáč.

Dodáva, že astronomické ceny nehnuteľností sú už minulosťou, len si to ľudia musia uvedomiť. „Keď ceny začali stúpať, predávajúci reagovali veľmi rýchlo. Teraz, keď je trend opačný, každý sa zdráha. Predá len ten, kto pochopí, že už sme niekde inde. Ľudia nie sú hlúpi a počkajú si na primeranú cenu. Je veľká ponuka, malý dopyt, cítiť aj dopady hospodárskej krízy. Ľudia, ktorí kúpili byty v minulom roku na hypotéky, začínajú mať v niektorých prípadoch problémy so splácaním.“

Podľa J. Sakáča bežný trojizbový byt pred rokom zdražel aj o sto percent na zhruba dva milióny. Teraz je lacnejší aj o 40 percent. Na cenu má vyýrazný vplyv aj lokalita. „V Košiciach vždy budú drahšie lokality ako ostatné, najžiadanejšie sú Kuzmányho sídlisko, Staré Mesto a Terasa.“

Nevidia realitu

„Reálne ceny bytov klesli o 30 až 40 percent. Je veľa predávajúcich, ktorí však stále nepochopili, že cenu určuje trh. Žiadajú veľa a predaj je preto nereálny,“ uviedol Konateľ realitnej kancelárie Atomia Štefan Petrunčík.

Ako dodal, nehnuteľnosť dnes predá len ten, kto pochopí aktuálnu cenovú situáciu. „Ceny bytov v Košiciach stúpli za rok 2007 o 120 percent, ceny domov a pozemkov iba o 10 – 20 percent. Reálna cena panelového bytu v pôvodnom stave na sídlisku je medzi 800 – 900 eurami (24 100 až 27 113 Sk) za štvorcový meter. Predaj stagnuje a konečne začali predávajúci prichádzať a pýtajú sa, aká je reálna cena na predaj.“

Ponuka obrovská, záujem kupujúcich malý

Podľa makléra realitnej kancelárie Feldom Vladimíra Ľocha je najžiadanejšia Terasa či Staré Mesto. Teraz však predaj kompletne stojí.

„Ceny bytov klesli brutálne. Zrekonštrovaný štvorizbový byt na Ťahanovciach stál vlani v lete 89 623 eur (2,7 milióna Sk), teraz vyjde na 66 387 eur (2 milióny Sk). Trojizobé byty v pôvodnom stave sa pohybujú na úrovni 49 790 eur (1,5 milióna Sk),“ vraví V. Ľoch a dopĺňa, že byty by sa aj predávali, no predávajúci si neuvedomujú pokles a držia ceny hore. „Myslia si, že predajú. Nemajú šancu! Dôležité je uvedomiť si trhovú cenu. Nevieme, čo bude, ponuka je obrovská, záujem kupujúcich malý. Nakupujú ľudia s vysokými platmi a tí, ktorí majú svoje teplé miesta, zaručený príjem.“

Klesol počet vkladov

Oslabenie dopytu je výrazné, počet vkladov na katastri podľa Sakáča úmerne kopíruje predaj.

Š. Petrunčík tvrdí, že stagnácia na trhu s nehnuteľnosťami sa začala v októbri minulého roka. Počet vkladov na katastri je podľa neho asi o 55 percent nižší ako pred rokom.

Napriek stagnácii trhu s nehnuteľnosťami od posledného štvrťroka stúpol v roku 2008 celkový počet vkladov. „Zaznamenali sme nárast o 9,5 percenta oproti roku 2007,“ tvrdí poverený hovorca Katastrálneho úradu Košice Adrián Postha. Dodáva, že od začiatku tohto roku síce nastal určitý pokles vkladov, ale keďže ešte nie sú známe štatistické údaje za toto obdobie, nedá sa to presne kvantifikovať.

* * *

PRÍKLADY

Predstavy predajcu a kupcu sa veľmi líšia

– Na stránke jednej z realitných kancelárií sme zistili, že napríklad na Furči ponúka na predaj byt s rozlohou 42 m2 za 51 283 eur (1,54 milióna Sk), no v sekcii kúpa sú ľudia za byt s takouto rozlohou ochotní v tejto lokalite zaplatiť 33 194 eur (milión Sk).

– Podobná situácia je aj pri 3-izbovom byte s rozlohou 70 m2 na Sídlisku Ťahanovce. Predávajúci žiada 58 000 eur (1,75 milióna Sk), záujemcovia o kúpu hľadajú podobný byt za 46 471 eur (1,4 milióna Sk).

(zdroj: www.cassovia.sk)

Ceny nehnuteľností za posledné obdobie výrazne klesli. Podľa realitných maklérov to má na svedomí viacero faktorov, najmä však prepad záujmu kupujúcich. Odhady hovoria o poklese na úrovni dvadsiatich percent.

KOŠICE. Prudký nárast cien nehnuteľností nastal na jar v roku 2007 a vznikol v dôsledku nedostatku nehnuteľností. Zvýšil sa dopyt a tým, že koruna silnela, úspory mladých ľudí pracujúcich v zahraničí sa znehodnocovali. Začali teda nakupovať nehnuteľnosti.

„Zaznamenali sme veľký dopyt mladých ľudí. Nárast mesačne asi o 100-tisíc Sk sme nečakali. Čo sa objavilo na trhu, to sa predalo,“ hovorí maklérka realitnej kancelárie (RK) Atomia Ing. Alena Katonová.

K zlomu a zastaveniu nárastu cien došlo na začiatku tohto roka. Ceny nehnuteľností v roku 2008 v prvých dvoch mesiacoch boli podobné ako v roku minulom, no dopyt sa zastavil.

Začalo to v marci

„Začala sa zvyšovať ponuka a v marci nastúpilo rapídne klesanie cien. Majitelia čakali, klienti byty nekupovali. Keď chceli predať, museli zísť s cenou dole,“ vysvetľuje maklérka RK Atomia.

Ako dodáva, doteraz sa ceny oproti dosiahnutému stropu znížili asi o dvadsať percent. Kým v minulom roku stál 3-izbový byt v pôvodnom stave na Terase 2,4 milióna korún, momentálne to je okolo dvoch miliónov.

„Predpokladáme, že v priebehu polroka dôjde k ďalšiemu asi desaťpercentnému poklesu cien,“ vysvetľuje A. Katonová z RK Atomia, zároveň dodáva, že rapídne by ceny klesnúť nemali, lebo nikdy sa ceny nehnuteľností nevrátili späť do stavu, odkiaľ nárast začal.

Pokles cien je zrejme zapríčinený aj tým, že nárast hodnoty nehnuteľností bol taký veľký, že si ľudia nemohli dovoliť kupovať byty. Nestačili príjmy na čerpanie hypotekárnych úverov, prípadne na kúpu nemali.

Opatrnejšie banky

Momentálne sa pretriasa svetová finančná kríza, ktorá odštartovala práve problematickými hypotékami v USA. Dotýka sa aj Slovenska?

„Možno v tom zmysle, že sa začali zvyšovať úrokové sadzby a banky začali byť opatrnejšie. Za posledné dva mesiace banky začali sprísňovať posudzovanie rizika klienta. Stalo sa, že v priebehu jedného mesiaca nedostali traja klienti hypotekárny úver, nakoniec im peniaze dala iná banka.“

Hodnota novostavieb sa drží na svojej úrovni. Podľa A. Katonovej sú ceny nových bytov tak vysoké, že momentálne je problém nájsť dostatočne solventných klientov. Pohybujú sa do 60-tisíc za m².

Predáva cena

„Ceny na sídliskách klesajú viac ako v širšom centre mesta. Momentálne predáva cena. Klient si má z čoho vybrať, ak sa cena neupraví, byt sa nepredá. Predá ten, kto dá nižšiu cenu, bez ohľadu na lokalitu. Ceny na internete či v ponukách nezodpovedajú skutočnej predajnej cene.“

Ceny nehnuteľností pri náraste údajne zotreli rozdiel, čo sa týka jednotlivých sídlisk.

„Bolo to tak, chcem kúpiť byt a je mi jedno kde. Najväčší nárast cien bol na Sídlisku nad Jazerom a na Furči, teda v oblastiach, kde pred nárastom cien ľudia byty príliš nevyhľadávali. Pokles ceny je najmarkantnejší práve na spomínaných sídliskách. Tam sa dvojizbové byty pohybujú na úrovni 1,6 milióna v pôvodnom stave.“

Za jednoizbový byt s rozlohou približne 40 m² pýtajú majitelia na Juhu 1,69 milióna Sk, na Jazere 1,46 milióna Sk, v Ťahanovciach 1,35 milióna Sk, dvojizbový s rozlohou okolo 52 m² si cenia na Juhu na 2,05 milióna Sk, na Jazere na 1,79 milióna Sk. Trojizbák s rozlohou 68 m² oceňujú na Furči na 2,05 milióna Sk, na Jazere na 2,15 a na Západe na 2,6 milióna korún.

Novostavby nelacnejú

Podobný názor má aj konateľ realitnej kancelárie K.M. Trade Miroslav Kacej. Tvrdí, že ceny rásť nebudú a ponuka je momentálne vysoká.

„K poklesu došlo na začiatku tohto roka, keď sa znížil dopyt. Ľudia, ktorí potrebovali kúpiť, mali už nakúpené. Zníženie cien sa v lete prejavilo výraznejšie a do dneška poklesli ceny o 15 – 20 %. Hlavne sa to týka panelových domov, u tehlových nie je pokles až taký výrazný, novostavby si ceny držia. Pohybujú sa do 60-tisíc za m2, no na Floriánskej to môže byť aj viac,“ vraví M. Kacej.

Terasa si drží ceny

Ľudia vraj nakupovali aj zo špekulatívnych a investičných dôvodov. Nastalo však umelé zníženie ponuky, keďže ľudia predaj kvôli prechodu na euro čakali. „Ponuka s dopytom sa nestretávali a tým, že ceny poklesli, môže sa stať, že v budúcnosti ľudia ešte predajú nehnuteľnosti, ktoré kupovali zo špekulatívnych dôvodov. Niektorí možno aj prerobia. Vytriezvenie príde v priebehu budúceho roka. Nastala však finančná kríza, ktorá sa nás možno dotkne, lebo až 75% obchodov sa rieši cez hypotéky. Uvidíme ako banky zareagujú.“

Podľa M. Kaceja si zo sídlisk drží cenu Terasa. Naopak Furča, Jazero či Ťahanovce sú na tom horšie.

„Vidíme, že o Terasu je stále záujem. Pri novostavbách sme zaznamenali nižší záujem. Ceny sa odlišujú v závislosti od polohy, poschodia, vybavenosti, starostlivosti o dom. Trojizbový byt stál začiatkom roka 2,5 milióna, dnes je o 500-tisíc lacnejší. Samozrejme, tehlové byty, ktoré sú väčšinou na Severe, taký pokles cien nezaznamenávajú.“

(zdroj: www.cassovia.sk)

Miesto: Kavečianska cesta
Bytové jednotky: 82
Plocha bytov: 7,899 m²
Počet posteľov (internát): 755
Plocha internátov: 13,855 m²
Parkovacie miesta: 106
Podzemné parkovacie miesta: 88
Plocha pozemku: 8,786 m²
Začiatok výstavby: 2Q.2008
Ukončenie výstavby: 2Q.2010
Diskusia o objekte: tu na našom fóre

Účelom je výstavba komplexu internátov a štartovacích bytov v Košiciach s nadzemnými aj podzemnými parkovacími státiami. Obytná funkcia bude doplnená i občianskou vybavenosťou: jedáleň, obchody, lekárska starostlivosť, práčovňa a pod. Za poskytované služby (ubytovanie, stravovanie…) sa v rámci navrhovaného komplexu bude platiť prostredníctvom bezkontaktných čipových kariet. Internát bude cez leto, mimo školského roka, využívaný ako turistická ubytovňa pre turistov, študentov na letných brigádach a pod. Predložený zámer je posudzovaný v 1 realizačnom variante.

Plánovaná výstavba internátov a štartovacích bytov dopĺňa už jestvujúci areál študentských domovov Univerzity veterinárneho lekárstva v Košiciach.

Blok internátov vytvárajú tri ramená dynamickej kompozície vyčleňujúce relaxačné átrium internátov, ktoré poskytujú možnosť ubytovania vo dvojlôžkových izbách hotelového typu, alebo ubytovanie v päťlôžkových dvojpriestorových apartmánoch so spoločnou kuchynkou a hygienickým zázemím. Veľkosť dvojlôžkových izieb, pozostávajúcich z izby a kúpeľne a toalety, bude 27,21 m² a päťlôžkových, tvorených z 2 izieb, kuchyne, kúpeľne a toalety, bude 53,85 m².

Obytný blok nadväzuje dvomi ramenami na internát a poskytuje zaujímavé dvojpodlažné bývanie prístupné s pavlačí na severnej strane pozemku, pričom kopíruje svojou stavebnou figúrou ochranné pásmo VN napätia. Byty s veľkosťou 53,85 m² budú tvorené z 2 izieb, kuchyne, kúpeľne a toalety.

(zdroj: www.enviroportal.sk)

Miesto: Dunajská ul. (Juh)
Počet bytov: 205 (jedno- až štvorizbové)
Cena: 47,000 Sk/m²
Parkovacie miesta: 80
Podzemné parkovacie miesta: 206
Začiatok výstavby: 06.2008
Ukončenie výstavby: 2011
Celkové náklady: 710 miliónov Sk

(zdroj: www.bytydunajska.sk, www.enviroportal.sk)

PRIBUDNE PARK A KOMUNIKÁCIE

V lokalite Dunajskej ulice v mestskej časti Košice-Juh postavia komplex s 205 bytmi. Projekt spoločnosti Hutné stavby DEVELOPMENT zároveň ráta s revitalizáciou lokality tak, aby nové štvor- až osemposchodové domy obkolesoval park s kvalitnou dopravnou infraštruktúrou.

KOŠICE. Podľa Milana Balážika, riaditeľa spoločnosti, projekt zahŕňa bloky s jedno- až štvorizbovými bytmi, podzemné parkoviská aj ihrisko. „Lokalita sa nachádza neďaleko nákupných a športových centier mesta a pritom patrí medzi tie tichšie,“ uviedol M. Balážik.

Viac ako dvesto bytov

Stavba už má platné územné rozhodnutie, projekt ráta so 185 podzemnými parkovacími miestami a 40 na povrchu.

Na prízemí budú obchody doplnené službami. Na zveľadenie lokality bude z celkového rozpočtu 700 miliónov korún vyčlenených približne 5 percent, teda 35 miliónov. Približne 3 percentá pôjdu na vybudovanie komunikácií a zvyšok na úpravu terénu a zeleň. Na pozemkoch sa už začal výrub pôvodného porastu. Obytný súbor Dunajská vyrastie v blízkosti Ostrovského, Turgenevovej a Lomonosovovej ulice. Prístup k budúcim domom je v súčasnosti možný z Gemerskej ulice popri budove SPP smerom od Moldavskej ulice. V rámci projektu by mal byť súbor prepojený na komunikáciu na Alejovej ulici s odbočovacím a pripájacím pruhom.

Starosta žiada opravy

V súvislosti s projektom žiada Jaroslav Hlinka, starosta MČ Košice-Juh, opravu miestnej komunikácie na Ostrovského a Dunajskej ulici spolu s verejným osvetlením a vybudovaním prepojovacích chodníkov. Stavba prvého obytného bloku by sa mala začať v júni 2008, kolaudácia je naplánovaná koncom roku 2009. Približne v tom istom čase sa začne výstavba ďalších dvoch blokov, pričom celý projekt by mal byť ukončený v roku 2011.

(zdroj: www.korzar.sk)